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國(guó)泰君安:美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)下一場(chǎng)危機(jī)的“引線”|全球速讀


【資料圖】

國(guó)泰君安發(fā)布研報(bào)稱,美國(guó)銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口尚可控,美國(guó)辦公樓市場(chǎng)資產(chǎn)質(zhì)量正在轉(zhuǎn)差,違約指標(biāo)有上升跡象,需持續(xù)追蹤。

美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)狀況如何?風(fēng)險(xiǎn)主要集中在辦公樓市場(chǎng)。主要原因包括:1)疫情后遠(yuǎn)程、居家辦公興起,疊加科技企業(yè)遭遇逆風(fēng)令辦公樓需求急劇轉(zhuǎn)弱,空置率上升,租金收入下滑。2)辦公樓當(dāng)前庫(kù)存累積,凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù),供給存在過剩。3)辦公樓資本化率上升,受需求下降、利率及空置率走高、經(jīng)濟(jì)前景不明等因素作用,投資者風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期上修,且辦公樓估值下降,違約風(fēng)險(xiǎn)上升。

美國(guó)中小型銀行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口有多大?相較于大型銀行,美國(guó)中小型銀行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口明顯更大,美國(guó)小型銀行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模近1.9萬(wàn)億,占據(jù)銀行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的近70%。但從歷史縱向區(qū)間來(lái)看,中小型銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款占總資產(chǎn)比例較疫情前并無(wú)攀升,風(fēng)險(xiǎn)敞口仍相對(duì)可控。另一方面,美國(guó)小型銀行更依賴于貸款,風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較弱。但從近期違約指標(biāo)來(lái)看,當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)貸款指標(biāo)尚未出現(xiàn)明顯惡化跡象。

美國(guó)CMBS市場(chǎng)狀況如何?市場(chǎng)遇冷,辦公樓CMBS違約率上升。1)一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看,CMBS發(fā)行有所回落,當(dāng)前存量規(guī)模目前近6,400億美元,其中辦公樓占比超過四分之一。2)二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上,受近期銀行事件影響,商業(yè)地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂持續(xù)發(fā)酵,CMBS量?jī)r(jià)延續(xù)下跌趨勢(shì),且OAS利差走擴(kuò),反映市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期仍在上升。辦公樓CMBS違約率出現(xiàn)上升跡象,需持續(xù)追蹤。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)后續(xù)如何追蹤?在2023年到期的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款中,辦公樓抵押貸款占比近四分之一。近期銀行風(fēng)險(xiǎn)事件或加速銀行收緊銀根,意味著當(dāng)前存量商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模到期后將面臨更加收緊的金融環(huán)境。高利率水平下,美國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求或持續(xù)轉(zhuǎn)弱,租金現(xiàn)金流緊張,疊加再融資難度加大,不排除會(huì)有更多違約,需密切關(guān)注辦公樓資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)如空置率、資本化率,以及貸款拖欠率指標(biāo)。

后市資產(chǎn)價(jià)格展望:1)美股:加息預(yù)期仍存反復(fù),短期或維持震蕩,但中期經(jīng)濟(jì)下行擔(dān)憂或拖累盈利預(yù)期下修,需警惕衰退風(fēng)險(xiǎn)。2)港股:Q2有望受益于海外流動(dòng)性持續(xù)改善以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)延續(xù)復(fù)蘇,存在做多窗口期。3)美債:加息預(yù)期修正下,美債收益率短期或于3.5%震蕩,中期有望回落至3%~3.5%以下。4)黃金:中期經(jīng)濟(jì)衰退擔(dān)憂和美聯(lián)儲(chǔ)政策轉(zhuǎn)向前移,有望站穩(wěn)2,000美元/盎司,并突破前高。

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