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第一上海發(fā)布研究報(bào)告稱，予中國海外發(fā)展(00688)“買入”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2023-25年的歸母核心凈利潤(rùn)為250/267/312億元，目標(biāo)價(jià)26.26港元。公司土儲(chǔ)高度聚焦高能級(jí)城市，并擁有穩(wěn)健的運(yùn)營能力和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先，有望在行業(yè)轉(zhuǎn)折期獲得更大市場(chǎng)份額。2023年Q1銷售額強(qiáng)勁上升73%至836億元，該行預(yù)計(jì)中國海外發(fā)展全年銷售額有望領(lǐng)跑行業(yè)。同時(shí)，融資能力和成本上的優(yōu)勢(shì)，將使公司獲得更多的優(yōu)質(zhì)及低成本土儲(chǔ)，支持公司持續(xù)提升盈利及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第一上海主要觀點(diǎn)如下：

2022銷售金額排名上升至第五位

2022年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額約2947.6億元，同比下降20.2%，排名上升至第五位，權(quán)益銷售金額排名第三位。合同銷售面積約1387萬平，同比下降26.6%。合同銷售均價(jià)21251元/平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二線城市合約銷售金額占比提升至65%，30個(gè)城市市占率位居當(dāng)?shù)厍叭?，其中北京合約銷售近500億元，保持市占率第一。公司宣派末期股息每股40港仙，全年派息率30.8%（歸母核心凈利潤(rùn)口徑）。

土地投資規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，土儲(chǔ)高能級(jí)城市布局

2022年公司抓住行業(yè)洗牌機(jī)遇，通過招拍掛、收并購、城市更新等多元化拿地方式，新增總購地金額1209億元，占2022年全年合約銷售金額41%，對(duì)應(yīng)貨值2403億元，其中一線及強(qiáng)二線購地金額和貨值占比均超過85%。截至2022年底，公司總土儲(chǔ)約6842萬方（其中中海宏洋土儲(chǔ)為2453萬方）。公司（不含中海宏洋）在一線及強(qiáng)二線土儲(chǔ)占比為64.8%，按貨值計(jì)算占比為76%。集團(tuán)旗下系列公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額為2453億元（不含中海宏洋為1727億元），總可售貨值為7900億元，為后續(xù)的業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升提供充足保障。

利潤(rùn)率維持行業(yè)領(lǐng)先，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯

期內(nèi)公司整體毛利率為21.3%，同比下降2.2個(gè)ppt，但處于行業(yè)較高水平；歸屬股東的核心凈利潤(rùn)率為13.5%（扣除稅后投資物業(yè)公允價(jià)值及匯兌損益），處于行業(yè)領(lǐng)先地位。公司資產(chǎn)負(fù)債率約54.58%，凈負(fù)債率約38.96%，平均融資成本約3.57%，同比略升2個(gè)基點(diǎn)但處于行業(yè)最低區(qū)間。公司在手現(xiàn)金約1103億元，現(xiàn)金短債比約2.16倍，資本儲(chǔ)備充足，公司得以在行業(yè)企穩(wěn)回升的過程中把握市場(chǎng)機(jī)遇，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

投資業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，資源儲(chǔ)備足

期內(nèi)公司投資物業(yè)板塊（含寫字樓、購物中心、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、康養(yǎng)等）收入增長(zhǎng)1.8%（剔除減租影響，同比增長(zhǎng)6.9%）至52.6億元，主要得益于公司克服疫情影響，加快項(xiàng)目入市，新增15個(gè)運(yùn)營項(xiàng)目。同時(shí)公司加速輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展，管理規(guī)模達(dá)94萬方，占整體管理規(guī)模的12%。寫字樓出租率逆市提升8.5個(gè)ppt至87%，購物中心出租率93.2%，整體銷售額同比增長(zhǎng)11.2%，經(jīng)營持續(xù)向好。2023年公司計(jì)劃入市項(xiàng)目20個(gè)，公司目前在營及儲(chǔ)備面積分別為665萬方及390萬方，將在未來有力支持商業(yè)板塊長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)，提高整體業(yè)績(jī)韌性。

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